Avaliação de Imóvel
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica | Valor de Mercado da Área Construída — Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, ABNT/NBR 14.653.
Aos vinte e dois dias do mês de setembro de dois mil e vinte e cinco, o Perito Judicial Guilherme Vicentini, inscrito no CRECI/SP sob nº 155.408-F e no CNAI sob nº 030435, declara atuar com imparcialidade, diligência e lealdade, conforme a ABNT/NBR 14.653-2.
Histórico e Finalidade
O imóvel avaliado é de natureza residencial unifamiliar, edificado em lote urbano situado à Rua Exemplo, Centro/Vila Pacheco, Jundiaí/SP. O carnê de IPTU indica terreno de 301,00 m² e construção de 247,00 m²; a matrícula, porém, evidencia frente de 6,50 m por 50,00 m de profundidade, totalizando 325,00 m² — metragem adotada nesta avaliação em observância ao princípio da especialidade objetiva.
Consta na matrícula o registro em 1977, indicando edificação anterior a essa data; o cadastro municipal aponta 1996, possivelmente por atualização vinculada à Averbação nº 03 (óbito de coproprietário). Diante da ausência de documento oficial que ateste a data exata, adota-se 1977 como referência de antiguidade.
Vistoria & Preliminares
Da Vistoria
Conforme o item 3.52 da NBR 14.653-1, a vistoria é a constatação local de fatos mediante observações criteriosas. A análise detalhada do imóvel foi realizada no período vespertino do dia 23 de setembro de 2025, às 15h00, com vistoria visual interna e externa, verificação documental e detalhamento do acabamento.
Composição do Imóvel
- Garagem com capacidade para 2 vagas
- Sala ampla, recentemente reformada, com 1 lavabo
- 3 dormitórios, sendo 2 suítes (suíte principal com banheira e armários embutidos)
- Cozinha equipada com armários planejados
- Lavanderia com quarto de despejo
- Área gourmet completa nos fundos, com banheiro de apoio
- Pavimento superior da área gourmet: quarto de despejo, quarto comum e espaço sobre a churrasqueira
- Acesso lateral pela garagem, interligando à área posterior do lote
Padrão Construtivo
Estrutura mista em alvenaria de tijolos de barro originais, com sinais de desgaste e umidade. Cobertura em telhas cerâmicas, forro em estuque e trechos em gesso, com pontos de infiltração. Ausência de laje estrutural; instalações hidráulicas e elétricas originais, possivelmente com tubulação em ferro. Modernizações pontuais elevam o padrão geral para médio: reforma completa da sala, ar-condicionado e barracão gourmet.
Objetivo da Avaliação
Determinar, de forma objetiva e fundamentada, o valor de mercado atualizado do imóvel, subsidiando fins judiciais e eventual alienação, conforme a norma ABNT/NBR 14.653.
Metodologia Avaliatória
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme ABNT NBR 14.653-2 — a técnica mais indicada e amplamente recomendada para avaliação de imóveis urbanos.
Dados primários e secundários de imóveis em oferta e transações recentes, com tipologia e localização compatíveis.
Aplicação de fatores de equivalência, ajustando os dados coletados à realidade do imóvel avaliado.
Aplicação das médias aritmética simples, ponderada e homogeneizada, para estimativa equilibrada.
Ajuste do valor em função da idade, estado de conservação e vida útil remanescente do imóvel.
Ponderações justificadas conforme os atributos específicos dos imóveis comparáveis.
Verificação visual externa e interna da condição física e uso atual do bem.
"Na ausência de dados suficientemente homogêneos e representativos na área imediata do imóvel avaliando, admite-se a utilização de dados de áreas próximas, desde que os imóveis possuam características semelhantes." — ABNT NBR 14.653-2:2011, Item 7.3
Face à insuficiência de amostras diretas no bairro Centro, a pesquisa considerou também bairros adjacentes definidos pela Prefeitura Municipal de Jundiaí como parte da mesma região urbana: Vila Argos Nova, Vila Argos Velha, Vila Boaventura, Vila Gothardi, Vila Leme, Vila Maria Ignês, Vila Operária, Vila Pacheco, Vila Padre Nóbrega e Vila Torres Neves.
Pesquisa Mercadológica
Pesquisa ampla de dados primários e secundários, contemplando consulta a corretores, portais especializados e documentação oficial.
Contexto de Localização
O imóvel está no bairro Centro/Vila Pacheco, uma das regiões mais antigas e consolidadas de Jundiaí/SP, com infraestrutura urbana completa e proximidade às Avenidas 9 de Julho e Frederico Ozanan. O perfil de ocupação é misto, com predominância de imóveis convertidos para uso comercial em relação ao residencial — realidade acentuada pela migração do comércio físico para o ambiente digital.
Quadro Comparativo de Imóveis
11 amostras de mercado no bairro Centro, priorizando terrenos próximos a 325 m² e construções antigas sem reformas estruturais significativas.
| Nº | Terreno (m²) | Constr. (m²) | Dorms | Vagas | Valor (R$) | Valor/m² | Observações |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 | 388 | 230 | 4 | 3 | 1.100.000 | 4.782,61 | Casa nova, mesma rua |
| 02 | 400 | 230 | 4 | 4 | 1.050.000 | 4.565,22 | Acabamento mais novo, mesma rua |
| 03 | 517 | 322 | 4 | 6 | 1.380.000 | 4.285,71 | Acabamento antigo, terreno declive |
| 04 | 450 | 285 | 3 | — | 790.000 | 2.771,93 | Reparos, uso comercial anterior |
| 05 | 350 | 232 | 3 | 1 | 650.000 | 2.801,72 | Terreno declive, mesma rua |
| 06 | 258 | 305 | — | 10 | 1.100.000 | 3.606,56 | Convertida em comércio |
| 07 | 405 | 184 | 3 | 2 | 954.000 | 5.184,78 | Recém reformada |
| 08 | 350 | 230 | 3 | 4 | 900.000 | 3.913,04 | Reforma elétrica/hidráulica recente |
| 09 | 258 | 134 | 2 | 2 | 780.000 | 5.820,90 | Outlier (maior) — excluído da média homogeneizada |
| 10 | 442 | 396 | 7 | 3 | 900.000 | 2.272,73 | Outlier (menor) — muito deteriorado |
| 11 | 302 | 230 | 3 | 4 | 800.000 | 3.478,26 | Deteriorado, mesma rua |
Nota: sempre que possível, priorizaram-se anúncios com terreno ~350 m² e área construída ~230–396 m²; divergências de metragem foram mantidas pela forte similaridade de tipologia, padrão e localização.
Localização — Centro / Vila Pacheco
Dados geográficos e demográficos oficiais da região central de Jundiaí/SP, base do estudo de entorno e infraestrutura urbana.
Fotografias Técnicas
Registro fotográfico realizado durante a vistoria técnica presencial de 23 de setembro de 2025.
No modelo original, este anexo reúne o registro fotográfico completo do imóvel vistoriado, com legendas técnicas individuais por ambiente.
Comparativo de Médias
Três metodologias estatísticas aplicadas sobre as 11 amostras de mercado — cada uma com tratamento distinto de outliers e pesos.
A média ponderada — adotada como referência técnica — privilegia imóveis mais similares ao avaliado (área construída próxima, mesma rua e estado de conservação equivalente), tornando o cálculo mais fidedigno à realidade mercadológica local.
Depreciação Física — Tabela Ross-Heidecke
Homogeneização & Pesos
Pesos atribuídos conforme proximidade da área construída (50%), localização (30%) e estado de conservação (20%), em relação ao imóvel avaliado (247 m²).
| Nº | Área Constr. | Diff. Área | Localização | Conservação | Peso Final | Peso Norm. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 | 230 | 17 | mesma rua | superior | 2,35 | 11,2% |
| 02 | 230 | 17 | mesma rua | superior | 2,35 | 11,2% |
| 03 | 322 | 75 | mesma rua | similar | 2,25 | 10,7% |
| 04 | 285 | 38 | centro | similar | 2,32 | 11,0% |
| 05 | 232 | 15 | mesma rua | similar | 2,90 | 13,8% |
| 06 | 305 | 58 | mesma rua | superior | 1,92 | 9,1% |
| 07 | 184 | 63 | centro | superior | 1,57 | 7,5% |
| 08 | 230 | 17 | mesma rua | similar | 2,85 | 13,5% |
| 09 | 134 | 113 | mesma rua | similar | 2,10 | 10,0% |
| 10 | 396 | 149 | centro | inferior | 1,00 | 4,8% |
| 11 | 230 | 17 | mesma rua | inferior | 2,10 | 10,0% |
| Total normalizado | 21,06 | 100,0% | ||||
Vida Útil Consumida
Na coluna de 74% de vida útil consumida e estado de conservação Classe E (Regular), a depreciação total pela Tabela Ross-Heidecke é de 70,80%, restando 29,20% de valor residual da edificação.
Memória de Cálculo
Distribuição Proporcional
Intervalo de Negociação (±10%)
| Item | Valor/m² | Valor Total |
|---|---|---|
| Limite Inferior | R$ 4.032,00 | R$ 995.904,00 |
| Valor de Referência | R$ 4.480,00 | R$ 1.106.560,00 |
| Limite Superior | R$ 4.928,00 | R$ 1.217.216,00 |
A metodologia é fundamentada na ABNT NBR 14.653-2, Tabela Ross-Heidecke e análise comparativa de mercado com imóveis anunciados em portais especializados (ImovelWeb, VivaReal, Chaves na Mão).
Conclusão Técnica
Diante das amostras de mercado tratadas pelo método comparativo direto e da depreciação aplicada conforme a Tabela Ross-Heidecke, o perito avaliador conclui a apuração do valor de mercado do imóvel.
Este valor representa um parâmetro técnico mínimo de segurança, fundamentado em condições reais de habitabilidade, custos de reforma necessários para atingir o padrão médio da região e a proporção de valor entre terreno e construção — e não um limite absoluto de negociação. O intervalo de referência de mercado (sem depreciação plena) situa-se entre R$ 995.900,00 e R$ 1.217.216,00, refletindo a defasagem entre a precificação usual dos anúncios da região e o valor tecnicamente depreciado.
Fundamentação Metodológica
- ABNT NBR 14.653-2 — Avaliação de Imóveis Urbanos
- Tabela Ross-Heidecke — depreciação física e funcional
- Análise comparativa direta de dados de mercado
- Distribuição técnica proporcional terreno/construção
Painel Técnico Digital
Síntese executiva dos principais indicadores técnicos e mercadológicos do laudo.