É comum ouvirmos frases como:
“A imobiliária avaliou meu imóvel gratuitamente.”
ou
“Basta olhar os anúncios da região e fazer uma média.”
Essas abordagens podem ser úteis em determinadas situações, especialmente quando o objetivo
é obter uma referência inicial para comercialização.
Mas quando a decisão envolve patrimônio, herança, financiamento, negociação ou um processo
judicial, a pergunta deixa de ser “quanto estão pedindo?” e passa a ser:
“Qual é o valor de mercado deste imóvel, tecnicamente fundamentado?”
É exatamente para responder essa pergunta que existe uma avaliação técnica.
Estimativa comercial e avaliação técnica não são concorrentes.
São ferramentas diferentes para objetivos diferentes.
Nem todo valor anunciado representa o valor de mercado.
É comum que proprietários utilizem anúncios de imóveis semelhantes como referência para definir
o preço de venda ou locação.
Essa pode ser uma primeira percepção do mercado, mas anúncios representam valores ofertados,
e não necessariamente os valores efetivamente negociados.
Além disso, dois imóveis na mesma rua podem apresentar diferenças relevantes de valor em função
de características como localização específica, padrão construtivo, conservação, área, topografia,
posição, infraestrutura, documentação e diversos outros fatores.
É justamente por isso que a determinação do valor de mercado exige uma metodologia técnica.
Anúncios e Avaliação Técnica possuem funções diferentes.
Anúncios de Mercado
Avaliação Técnica (PTAM)
Representam valores de oferta
Estima o valor de mercado tecnicamente fundamentado
Servem como uma referência inicial
Baseia-se em pesquisa, seleção e tratamento técnico dos dados
Não demonstram, por si só, o valor de mercado
Fundamenta a conclusão conforme metodologia reconhecida
Não consideram necessariamente as particularidades do imóvel
Analisa individualmente as características do imóvel avaliado
Não seguem uma metodologia padronizada
Desenvolvida conforme a ABNT NBR 14.653
A experiência prática nos mostrou essa diferença.
Há mais de seis décadas, a Imobiliária Sousa acompanha diariamente o comportamento do mercado
imobiliário.
Essa experiência mostrou algo importante:
o preço anunciado e o valor de mercado nem sempre são a mesma coisa.
Existem imóveis anunciados durante meses — ou até anos — sem concretizar a venda ou a locação.
Em muitos casos, isso ocorre porque o preço foi definido apenas por comparação com outros anúncios,
sem uma análise técnica do imóvel e do comportamento real do mercado.
Foi justamente essa experiência que levou ao desenvolvimento do Método Guilherme Vicentini®,
unindo vivência prática do mercado imobiliário, pesquisa, tratamento técnico dos dados e
metodologia conforme a ABNT NBR 14.653.
Depois de décadas acompanhando negociações imobiliárias, aprendemos que definir corretamente o
valor de um imóvel é uma das etapas mais importantes de todo o processo.
Um valor superestimado gera expectativa e revisão.
Um valor subestimado reduz capacidade de crédito e força a complementar recursos.
É justamente para reduzir essa incerteza que existe a avaliação técnica.
“Parece valer” não sustenta uma operação financeira.
Uma avaliação técnica busca estimar quanto o imóvel representa no mercado — com rastreabilidade.
Antes de tomar uma decisão importante, vale uma reflexão.
Você utilizaria apenas anúncios de imóveis para definir:
- o preço de venda do seu patrimônio?
- quanto pagar em uma compra relevante?
- o valor de um aluguel de longo prazo?
- uma negociação entre sócios ou herdeiros?
- uma garantia bancária?
- uma decisão patrimonial de alto impacto?
Provavelmente não.
Porque anúncios mostram valores de oferta. Uma avaliação técnica busca estimar o valor de mercado,
utilizando metodologia, pesquisa, tratamento dos dados e critérios técnicos reconhecidos.
Essa diferença pode parecer pequena.
Mas ela pode mudar completamente uma decisão patrimonial.
